Der Ablauf der Zwangsversteigerung:

Die Zwangsversteigerung erfolgt nur auf Antrag.

Das Versteigerungsobjekt muss so genau angegeben werden, dass es zweifelsfrei aus dem Grundbuch festgestellt werden kann. Der Eigentümer muss exakt bezeichnet sein.

Der Rechtspfleger prüft den Antrag nebst Anlagen und weist auf etwaige Mängel hin. Zu dem Antrag wird der Schuldner nicht angehört.

Das Gericht ordnet die Versteigerung durch Beschluss an.

Dieser Beschluss wird dem Schuldner förmlich zugestellt.

Gleichzeitig wird das Grundbuchamt ersucht, die Anordnung der Zwangsversteigerung im Grundbuch einzutragen.

Die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks verbleibt dem Schuldner, allerdings lediglich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Innerhalb dieser Grenzen kann der Schuldner also weiterhin wirksam Miet- und Pachtverträge schließen.

Stellt nach der Anordnung der Zwangsversteigerung ein weiterer Gläubiger einen Antrag auf Versteigerung des Grundstücks, ordnet das Gericht an, dass der Beitritt des Antragstellers zu dem Verfahren zugelassen wird.

Noch vor Bestimmung des Versteigerungstermins wird der Grundstückswert vom Gericht festgesetzt.

In der Regel wird als Grundlage für die Festsetzung ein Wertgutachten eingeholt. Dazu lässt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert des zu versteigernden Grundstücks meist durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen schätzen.

Benötigt wird der Grundstückswert für die Berechnung der sog. 7/10-Grenze und 5/10-Grenze und die Höhe der Sicherheitsleistung.

Der Verkehrswert kann folgendermaßen ermittelt werden:

Vergleichswertverfahren (üblich bei Eigentumswohnungen),

Ertragswertverfahren (üblich bei Anlageobjekten) und

Sachwertverfahren (üblich bei Einfamilienhäusern).

Diese Methoden werden meist miteinander kombiniert.

Die Wertfestsetzung erfolgt durch Beschluss. Er ist mit der sofortigen Beschwerde (Siehe Muster) binnen zwei Wochen ab Zustellung anfechtbar.

Das Versteigerungsverfahren kann einstweilen eingestellt oder gänzlich aufgehoben werden.

Einstweilige Einstellung bedeutet, dass das Verfahren zu einem vorübergehenden Stillstand (max. 6 Monate)nkommt, während bei der Aufhebung das Verfahren endgültig beendet ist.

Das Versteigerungsverfahren kann einstweilen eingestellt werden auf Bewilligung des Gläubigers und auf Antrag des Schuldners.

Das Verfahren muss einstweilen eingestellt werden, wenn der Gläubiger die Einstellung des Verfahrens oder die Aufhebung des Versteigerungstermins.

Die Verfahrenseinstellung wird vom Gläubiger meist dann bewilligt oder in Aussicht gestellt, wenn der Schuldner zwischenzeitlich Teilleistungen erbracht oder konkrete Ratenzahlungen angekündigt hat.

Der Schuldner kann im Versteigerungsverfahren Vollstreckungsschutz beantragen.

Das Verfahren wird gem. § 30a ZVG auf Antrag des Schuldners auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einstweilen eingestellt, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird und die Verfahrenseinstellung der Billigkeit entspricht.

Der Schuldner kann den Antrag nur binnen zwei Wochen ab Zustellung der Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit stellen.

Neben dem Antrag nach § 30a ZVG kann der Schuldner auch einen Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen. Danach kann das Vollstreckungsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren einstweilen einstellen, wenn die Versteigerung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

Solche Fälle können eventuell gegeben sein, wenn sich das Vorgehen des Gläubigers als Rechtsmissbrauch darstellt oder wenn der zu erwartende Erlös in der Versteigerung unter 40% des Verkehrswerts liegt.

Am Zwangsversteigerungsverfahren beteiligt sind neben dem Schuldner und dem betreibenden Gläubiger alle Personen, die Ansprüche gegen den Schuldner oder Rechte an dem Grundstück haben.

Mit der Stellung als Beteiligter sind nach dem Gesetz zahlreiche Verfahrensrechte verbunden.

Das Gericht muss die Beteiligten von Amts wegen zu allen Verfahrensabschnitten zuziehen. So müssen die Beteiligten vor verschiedenen Entscheidungen angehört und zum Versteigerungstermin rechtzeitig geladen werden

Nicht jeder Beteiligte ist berechtigt, aus dem Versteigerungserlös des Grundstücks auch befriedigt zu werden. Ob und inwieweit eine solche Befriedigung möglich ist, richtet sich nach der in § 10 ZVG genannten Rangordnung.

Befriedigung findet eine Rangklasse immer nur dann, wenn die vorhergehende Rangklasse vollständig erfüllt ist.

Der Versteigerungstermin gliedert sich in drei Teile: den Bekanntmachungsteil, die Bietstunde und die Verhandlung über den Zuschlag.

Im Bekanntmachungsteil werden bestehen bleibende Rechte festgestellt und damit das geringste Gebot

Das geringste Gebot ist die Summe aller Ansprüche, die dem Anspruch des bestrangig betreibenden Gläubigers vorgehen.

Die vom Gebot zu deckenden Rechte bleiben bestehen und werden vom Erwerber übernommen; im Übrigen erlöschen die Rechte.

Im Versteigerungstermin geboten wird immer nur der Teil, der bar zu zahlen ist. Will man den wirtschaftlichen Wert, den tatsächlichen Preis für das Versteigerungsobjekt ermitteln, müssen immer die bestehen bleibenden Rechte dem Bargebot hinzugerechnet werden. Dies gilt auch für das Meistgebot, also das höchste in der Bietstunde abgegebene und zugelassene Gebot, das schließlich den Zuschlag erhält.

Danach folgt die Bietstunde. Sie beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dauert mindestens 30 Minuten.

Ist die Bietstunde abgelaufen und werden Gebote nicht mehr abgegeben, so verkündet das Gericht das letzte Gebot durch dreimaligen Aufruf.

An der Versteigerung kann sich jedermann beteiligen. Auch der Eigentümer.

Mitunter zahlt ein Bieter einem Mitbieter Geld, damit dieser keine weiteren Gebote abgibt. Ein solches Bietabkommen mag zwar sittenwidrig sein, stellt jedoch keinen Zuschlagsversagungsgrund dar, da die (formelle) Wirksamkeit der Gebote hiervon unberührt bleibt. Allerdings könnte der Schuldner einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO stellen.

Auf Antrag kann für Gebote Sicherheit verlangt werden. Sicherheit ist jetzt nicht mehr im Verhältnis zur Höhe des Bargebots, sondern in Höhe von 10 % des Verkehrswerts zu leisten.Bietet der Schuldner selbst, so kann ein betreibender Gläubiger Sicherheit bis zur Höhe des Betrags verlangen, welcher zur Deckung seines Anspruchs durch Zahlung zu berichtigen ist.

Sicherheit kann wie folgt erbracht werden: bestätigter Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck eines anerkannten Kreditinstituts, wenn die Vorlegungsfrist noch mindestens drei Tage nach dem Versteigerungstermin läuft; selbstschuldnerische Bankbürgschaft (jedoch nicht für Gebote des Schuldners).

Wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet hat, folgt die Verhandlung über den Zuschlag.

Um der Verschleuderung von Grundbesitz zu unverhältnismäßig niedrigen Preisen entgegenzuwirken, sieht das Gesetz Grenzwerte vor, die nicht unterschritten werden dürfen. Der Zuschlag ist dann zu versagen.

Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte unter 7/10 des Grundstückswerts, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch bei Erreichung dieser 7/10-Grenze nicht voll gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen.

Der Zuschlag ist ebenfalls zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte unter der Hälfte des Grundstückswerts liegt. Diese 5/10-Grenze ist von Amts wegen zu beachten.

Der Zuschlag kann wegen Nichterreichung der 5/10-Grenze nur einmal versagt werden. Bei einem erneuten Versteigerungstermin gilt die Grenze nicht mehr.

Der Zuschlag wird mit der Verkündigung wirksam. Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer des Versteigerungsobjekts.

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